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恒大前11月超额完成4500亿目标 2017年将跨越5000亿大关?

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  2016年,中国恒大以3733.7亿元合约销售金额成为行业老大,同比增长85.4%,完成3000亿元年度目标的124.5%。正如中国恒大董事局主席许家印所说,恒大没有哪一年的任务是完不成的。

  2017年,恒大转型规模+效益,制定全年销售目标为4500亿元。截至2017年11月底,恒大已实现合约销售金额4704亿元,同比增长35%,恒大已超额完成全年销售目标。克而瑞发布的数据显示,前11个月的累计权益销售额已达4472.9亿元,位居行业领先地位。

  2017年恒大实现了规模和效益的双丰收,在政策宏观调控层层加码之下,恒大如何能提前超额完成全年销售目标,在政策持续收紧下,业内认为2018年将是房地产的“小年”,恒大怎样的布局和策略能够实现突围,再次交出亮眼的业绩?

  前11月销售4704亿超额完成目标

  恒大发布的数据显示,2017年11月,恒大实现合约销售金额480.6亿元,同比大增49.5%,前11个月累计实现合约销售金额4704亿元,同比增长35%;实现合约销售面积4731.9万平方米,销售均价9941元/平方米。

  截至11月,恒大已超额完成全年销售目标,并且超越万科,位列克而瑞流量销售金额榜第二名,并且以4472.9亿元权益销售额位居行业领先。

  正如中国恒大集团总裁夏海钧所说,恒大将不再单纯追求规模的增长,而是将效益增长放在首位,未来在保持规模行业前三的位置,追求流量销售金额的第一。从目前的业绩来看,恒大实现了既定的计划,比计划做得更好一些。

  以4704亿元合约销售金额计算,恒大前11个月单月销售金额约为428亿元,不考虑年底冲业绩的因素,恒大全年销售金额将突破5000亿元。克而瑞地产研究同样预测认为,恒大2017年销售目标将站上5000亿元规模。

  回顾2016年恒大登顶行业“一哥”宝座的历程,恒大凭借几个月的强势销售和较高的自有项目比例,于2016年9月一举实现超越,登顶销售金额、面积和权益三榜榜首,并将领先优势保持到2016年底。业内人士表示,2017年恒大是否能再度上演传奇值得期待。

  高周转模式引爆业绩增长

  恒大能够实现规模的大幅度增长主要得益于标准化的产品体系。恒大是中国唯一一个实行标准化运营的发展商,全国还没有一个能达到恒大这种标准化。

  据了解,恒大各大产品线的外立面、建筑结构、用的材料基本一样。在成本管控方面,恒大完全按照标准化运行,通过集约化采购,使用全世界的名牌产品,全国的名牌产品,保证恒大的产品品质。但是通过采取标准化、大规模的施工,又使恒大的材料成本、施工成本一直维持在稳定的状态。

  标准化的产品体系为恒大立即开发、快速建设、大规模开发、快速销售,快速周转的高周转开发模式提供了基础,助力规模的快速增长。

  数据显示,截至2018-08-15,恒大在建项目547个,在建面积9363万平方米、新开工面积4131万平方米、竣工面积2804万平方米,新开盘项目79个。

  在转型规模+效益后,恒大销售均价出现了较为明显的变化,在销售中把价格、利润水平作为第一目标,在控制成本的同时努力提高产品售价。数据显示,恒大2016年销售均价是8355元/平方米,截至2017年11月,恒大合约销售均价涨至9941元/平方米,每平方米提升1586元,以4731.9万平方米销售面积计算,销售均价的提升为恒大带来约750亿元的销售金额增长,同时带来恒大利润的大幅提升。

  恒大坚持所有项目精装修交楼,在便利客户的同时提升产品的附加值。通过严格管控产品质量,建立“质量锤”的质量监督体系,恒大推出“无理由退房”,在营销技巧方面获得客户青睐。

  恒大已与麦当劳、苏宁等签订战略合作,2018年将在恒大的社区落地麦当劳门店和500多家苏宁各类产品的门店,不断完善恒大社区的配套,深挖社区价值,提升项目的竞争力。

  一二三线城市全面发展

  2010年,恒大通过布局三四线城市,创下当年净利润同比增长6倍的成绩。在2011年全国房地产行业调整期,恒大明智避开限购政策密集出台的主流核心城市,持续挖掘三四线城市潜力,全国化的土储布局有效抵御了区域调控政策带来的影响。到2013年,随着房地产风向改变和楼市回暖,恒大转型一二线核心城市,踏准行业发展节奏,规模站上新台阶。

  凭借敏锐的嗅觉和独特的战略眼光,恒大实现各项指标的快速增长。在当前行业规模竞争呈现白热化态势,房地产调控趋严,恒大将如何保持发展优势,决胜未来?

  据了解,截至2018-08-15,恒大拥有719个项目,分布在全国的223个城市。拥有2.76亿平方米土地储备,土储原值为4576亿元,世邦魏理仕评估土地储备价值9059亿元,增值4483亿元。

  2.76亿平方米的土储中,一线城市土地原值达到3324亿元,占比为72.6%,平均楼面地价为2213元/平方米;三线城市土储原值为1252亿元,占比27.4%,平均楼面地价为996元/平方米。

  今日的土地储备就是明天的销售业绩,恒大拥有全行业最高的土地储备,同时,恒大较低的土地成本,加上高周转模式和强大的成本管控体系,未来在项目定价方面恒大具备较大的空间。较低成本的项目在政策调控下仍具备一定的盈利空间,为业绩和利润增长奠定基础。

  恒大方面表示,从长远来说中国的房地产一二线城市要好过三四线城市,因为一二线城市人口基数高,市场需求量大,目前恒大的土地储备还是72.6%位于一二线城市。

  在政策调控下,三线城市作为阶段性城市,受政策影响做三线城市显得很有必要。据了解,2017年上半年恒大新增项目152个,新增土地储备面积6764万平方米。其中三线城市土地储备原值达562亿元,占比为40.7%,一二线土储原值为59.3%。

  业内人士认为,通过阶段性增加三线城市的土地储备比例,恒大将能更好地应对政策调控,减轻调控对业绩的影响。通过全国化布局,实现一二三线城市全面发展,恒大将拥有更强的战略纵深。

  同时,恒大立足长远,不断扩充土地规模,克而瑞发布的数据显示,2017年前11个月恒大新增货值为8411.5亿元,位列行业第三,新增货值约为前11个月合约销售金额的1.79倍。

  按照恒大的发展规划,2018年和2019年预期合约销售额分别约为5000亿元和5500亿元。业内人士指出,2017年恒大将提前实现2018年的预期目标,2019年的5500亿元目标对恒大来说问题不大。

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